Uno dei settori più colpiti dalla pandemia (ma non solo) è quello del real estate, in particolare tutto quello collegato al segmento retail: l’indice STOXX Europe 600 Real Estate registra una perdita di -17% da inizio anno. Basti pensare ad Unibail-Rodamco-Westfields (URW:NA), che oggi vale meno di €5 miliardi ma solo tre anni fa spese ben €13,5 miliardi per comprare la sola Westfields, specializzata proprio in malls.
Come mostra la tabella sottostante, oggi i principali players europei trattano a significativi sconti sul NAV (non tutti sono dedicati esclusivamente al retail, alcuni posseggono anche uffici e/o hotels).
Questo ha due conseguenze: 1) lo sconto sul NAV “reale” non è così elevato come può sembrare (i.e. il margine di sicurezza, ammesso che ci sia, è molto più ridotto); 2) LTV è molto più alto. Ad esempio, per Merry Hill LTV era 60% nel 2018 e 74% nel 2019: questo vuol dire che oggi il debito sull’immobile (£436m a fine 2019) è maggiore del suo valore, l’effettivo proprietario sono le banche finanziatrici e gli azionisti recupereranno esattamente zero nella procedura di ristrutturazione. Fattore non secondario, questo prima o poi finirà anche negli NPL delle banche…
Dall'altro lato, è anche vero che:
“You make more money when things go from truly awful to merely bad than you do when things go from good to great.”
Tra quelli che ho guardato (superficialmente), Deutsche Euroshop sembra il meno peggio; anche NewRiver REIT sembra sopportare il peso del lockdown (affitti pagati al 70%, alcune dismissioni fatte a prezzi superiori a NAV).
Altri suggerimenti sono come sempre benvenuti.
Altri suggerimenti sono come sempre benvenuti.
Buongiorno Matteo, Deutsche Euroshop non mi convince molto, è stata in costante discesa dal 2015 e il Covid le ha dato la mazzata finale. Io ho invece in portafoglio un titolo americano, Simon Property Group (NYSE:SPG): solido nel periodo pre-covid, poi crollato come tutti dopo la pandemia.
RispondiEliminaCiao e grazie per il blog, è sempre interessante leggere i tuoi post.
Davide
Grazie, conosco SPG ed altri in US, ma rimane un segmento sul quale non ho molta familiriatà e nessun vantaggio, per questo preferisco concentrarmi (almeno al momento) su Europa. In US preferisco gli hotel (MAR, IHG, PK, ...)
Eliminaciao
RispondiEliminaio sul settore sono entrato su SRG US EQUITY lo scorporo immobiliare di SEAR'S il quale è sceso tanto con il covid ma oltre ad avere come debitore quasi totale BRK ha delle interessanti prospettive in quanto vuole sviluppare i centri commerciali in nuove multiproprietà. Se hai tempo dacci un occhio.
un saluto
Grazie, come sopra, il settore real estate/REIT retail US rimane difficile (per me) da approcciare senza conoscere bene le dinamiche locali
EliminaCiao Matteo; nell'immobiliare non commerciale credo che Coima Res meriti assolutamente attenzione.
RispondiEliminaPoca leva finanziaria; portafoglio concentrato in uffici a Milano Porta Nuova; ha raccolto più del 95% degli affitti negli ultimi mesi. Potenzialmente potrebbe far occupare a Intesa un grattacielo ad alto risparmio energetico già prenotato da Ubi. Tratta a circa 45% sconto sul nav. Ha un buon dividendo che pare sostenibile. Sarei felice di una tua analisi. Paolo
ok, gli uffici mi piacciono già di più, anche se un focus solo sull'Italia non mi fa impazzire
EliminaSe non ho capito male Coima acquisterà al massimo il 25% di un immobile in via di sviluppo:
Elimina“In data 11 giugno 2020, COIMA RES ha concluso un accordo vincolante per l'acquisto di una partecipazione tra il 10 e 25% nel fondo immobiliare Porta Nuova Gioia, che possiede un immobile attualmente in fase di sviluppo chiamato Gioia 22, situato in Via Melchiorre Gioia 22 nel quartiere di Porta Nuova a Milano. La partecipazione sarà venduta da UBI Banca, che ha recentemente acquistato la proprietà per utilizzarla come propria sede a Milano. UBI Banca prevede di occupare il 75% delle superfici dell'immobile in virtù di un contratto di leasing della durata di 15 anni.”
Siamo sicuri che ad Intesa servano altri 20 piani (75% di 26 piani totali) di uffici a Milano?
lo sconto sul Nav di Coima è piuttosto impressionante. O il prezzo anticipa un altra chiusura pesante da CV e difficoltà prolungate nelle locazioni o c'è altro (che non saprei), ciao
RispondiEliminaIl punto è quello di cui parlavo: il mercato potrebbe prezzare che il NAV "reale" è inferiore a quanto riportato (causa Covid, altro, ...)
Eliminagiusto grazie Matteo, solo che qui Coima è su uffici, no centri commerciali. Per quello ero un po' sorpreso. Buona giornata.
RispondiEliminanon c'è l'impatto di ecommerce come per il retail, ma vale anche per gli uffici (smart working post-covid)
EliminaCiao e complimeti per il blog!
RispondiEliminaDi IGD invece che pensi?
Per essere cheap è MOLTO cheap: non la conosco benissimo, ma non mi fa impazzire la strategia di crescita. E mi sembra strano che nei primi 6 mesi dell'anno il valore degli immobili sia diminuito di così poco pur in presenza di una riduzione degli affitti anche prima dell'impatto di Covid.
Elimina