“Chasing yield with leverage”

Invesco Mortgage Capital Inc. (IVR:US) è un mortgage REIT (mREIT) che investe, anzichè in proprietà fisiche, in prestiti ipotecari e commercial mortgage-backed securities (CMBS) / residential mortgage-backed securities (RMBS).

Come per tutti gli asset manager, i suoi profitti dipendono da attrarre sempre più investitori, in particolare quelli retail che sono allettati dai buoni dividendi che mREIT pagano: la maggior parte di questi investitori tendono ad analizzare un titolo quasi unicamente sul dividend yield (10,4% per IVR fino al mese scorso), soprattutto la sua stabilità storica.

Esistono diversi livelli di rischio nei mortgage, in particolare quelli denominati agency (sottoscritti dalle agenzie governative come Fannie Mae e Freddie Mac) sono considerati più sicuri, anche se il 2008 dovrebbe aver insegnato che non è proprio così. A fine 2019, 60% degli investimenti di IVR erano appunto in agency RMBS e CMBS.

Il problema è che in un mondo di COVID-19 (ma lo stesso era successo nel 2008), tutti i tipi di mortgage diventano rischiosi, perché la disoccupazione e la recessione portano molti affittuari commerciali e residenziali a fare bancarotta, o comunque a ritardare i pagamenti per conservare liquidità. Tutto questo ovviamente è amplificano dall’uso della leva finanziaria che tutti mREIT usano con piacere.

Bene, la scorsa settimana IVR ha annunciato che il suo book value è crollato in 4 settimane di 82%.

* Alla stima media di $3,25. 
   

Non solo, in una crisi si vende quello che si può, non necessariamente quello che si vorrebbe: i primi titoli che IVR ha dismesso sono stati quelli più liquidi e di migliore qualità, ed un portafoglio che era fatto al 60% da agency mortgages è adesso composto per 81% da crediti commerciali e per 15% da crediti residenziali. È probabile che il book value continui a diminuire.

Credo che nessuno sia sorpreso dall’evoluzione del prezzo.