Fondi immobiliari: un aggiornamento

Un aggiornamento sulla situazione dei fondi immobiliari chiusi quotati su Borsa Italiana (per le loro caratteristiche e descrizione si veda quanto detto lo scorso anno).

I fondi sono ordinati in ordine decrescente per il loro margine di sicurezza attuale (MoS) (cliccare sull’immagine per ingrandirla): quelli con il margine di sicurezza e/o sconto sul NAV migliore sono in genere quelli che hanno meno debito (LTV).

I prezzi di mercato sono quelli di oggi, i dati di bilancio sono al 31 dicembre 2015 (con l’eccezione di Vegagest Europa Immobiliare 1, per il quale sono al 30 giugno 2016). La performance per il 2015 include le distribuzioni lorde effettuate dal fondo.
Unlevered MoS = [NAV – capitalizzazione di mercato] / valore di bilancio delle proprietà
IRR = tasso di rendimento interno dall’inizio del fondo

I tre fondi che lo scorso anno erano stati identificati come quelli con un miglior rapporto rischio/rendimento (Alpha Immobiliare, Valore Immobiliare Globale e Vegagest Europa Immobiliare 1) hanno avuto degli ottimi rendimenti nel 2015, in particolare gli ultimi due, rispettivamente con +97% e +89% (includendo anche le distribuzioni dei proventi), anche se devo ammettere che nell’analisi dettagliata di Alpha Immobiliare (+19% nel 2015) avevo concluso che “considerando tutti questi elementi, e nonostante il significativo sconto sul NAV, il rapporto rischio/rendimento complessivo non mi sembra così attraente.”

Con l’eccezione di Amundi RE Europa, il NAV è diminuito nel corso dell’ultimo anno per tutti i fondi della lista: questo non è sorprendente, data la loro natura a scadenza/liquidazione il NAV tenderà naturalmente verso zero (il rendimento per un investitore buy-&-hold viene dalla distribuzione dei proventi via via che gli immobili sono venduti). Quello che è più preoccupante, tuttavia, è che il NAV è diminuito – spesso in maniera significativa – anche al netto delle distribuzioni effettuate nel 2015. Questo ribadisce la natura “aleatoria” del NAV, che per legge viene stimato almeno due volte l’anno: una delle conclusioni del precedente post era stata proprio che “la miglior strategia non è sempre quella di comprare quello che tratta al maggior sconto sul NAV”, come si può vedere nel caso di BNP Immobiliare Dinamico, Delta Immobiliare, Mediolanum Real Estate ed altri. Sono infatti molte altre le considerazioni da fare prima di selezionare quelle che riteniamo le opportunità migliori.

Infine, da notare la colonna in grigio che mostra il tasso di rendimento netto (IRR = internal rate of return) del fondo dal suo collocamento. IRR è calcolato sui flussi di cassa (esborso iniziale, proventi percepiti e rimborsi) ed indica la potenziale redditività complessiva per un investitore al collocamento se il patrimonio fosse liquidato al 31 dicembre 2015. A fronte di alcuni gestori che hanno ottenuto rendimenti annui superiori al 6%, ve ne sono anche molti che ad oggi hanno offerto un rendimento negativo (o in genere inferiore al rendimento dei BTP su periodi medio-lunghi), ad ulteriore riprova che un investimento nel mattone non è sempre così redditizio come molti credono.

Questo perché questi fondi sono tipicamente collocati e venduti in periodi di “ottimismo” dei mercati finanziari (infatti non ce ne sono stati di nuovi dopo il 2008…), spesso attraverso l’apporto di immobili già posseduti dalla banca/SGR e quindi a valutazioni elevate e discrezionali, valutazioni che poi si rivelano troppo ottimistiche. Mai acquistare questi fondi al collocamento: si trovano sempre migliori opportunità dopo che sono quotati in Borsa.

PS: tutte le valutazioni sono state fatte con la massima cura possibile, se ci fossero dati errati o inaccurati fatemelo sapere.